どうしても手放せない土地を国に返せる？「相続土地国庫帰属制度」の基本
「親から山林を相続したけれど、自分は大阪市内に住んでいて使い道がない」
「管理もできない土地を、このまま子供たちに遺すのは忍びない……」
こうした切実な声に応えるべく、2023年にスタートしたのが「相続土地国庫帰属制度」です。
一言で言えば、「一定の条件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度」です。
なぜ今、この制度が注目されているのか
これまで、一度相続した土地は「いらないから捨てる」ということができませんでした。
しかし、この制度の誕生により、ついに「公的な出口」が用意されたのです。
大阪の街なかにお住まいの方が、遠方の実家の土地や山林を手放すための大きな希望となっています。
制度を利用できるのは「相続」で取得した人だけ？
結論から申し上げますと、この制度を利用できるのは「相続や遺贈（遺言による譲渡）によって、その土地の所有権を取得した方」に限定されています。
「昔、自分で気に入って購入した土地」や「会社名義で持っている土地」などは、残念ながら今のところこの制度の対象外です。
これは、この制度がそもそも「望まずに相続してしまい、管理に困っている負動産の解消」を目的としているためです。
ただし、ここで一つ「知っておくと得するポイント」があります。
もし、その土地を「親族数人で共有」している場合、共有者の中に一人でも「相続で取得した人」がいれば、全員で協力して申請することが可能です。
「兄は相続で継いだけれど、私は兄から買い取った」というような複雑なケースでも、あきらめるのはまだ早いです。
「自分の場合はどうなんだろう？」と少しでも迷われたら、まずは権利関係を整理するために、お気軽に当事務所へお尋ねください。
戸籍や登記事項証明書を拝見しながら、制度が使えるかどうかをプロの目で正確に判定いたします。
【チェック！】こんな方は対象になります
・亡くなった親から実家の土地を相続した
・遺言書によって土地を譲り受けた（遺贈）
・共有名義の土地で、一人が相続、もう一人が売買で取得している（※共同申請が必要）
【残念ながら対象外】
・自分で売買契約をして購入した土地
・会社（法人）が所有している土地
・生前贈与で譲り受けた土地（※現在は対象外）
【重要】どんな土地でも返せるわけではありません。厳しい「10の条件」
「国に返せるなら今すぐお願いしたい！」と思われるかもしれませんが、実はこの制度、かなり「審査が厳しい」のが現実です。国も、将来的に税金で管理しなければならないため、トラブルの火種がある土地は引き取りたがらないからです。
一発で不許可になる「5つの絶対条件」
- 建物が建っている： 必ず更地にする必要があります。
- 境界がはっきりしていない： 隣地との境界が決まっていない土地は受理されません。
- 担保権がついている： 抵当権などが設定されている場合はNGです。
- 他人の利用権がある： 通路として他人が使っている場合などは対象外です。
これら以外にも、「土壌汚染がないか」「崖地ではないか」など、細かいチェック項目が並びます。
審査で落とされる可能性がある「5つの要注意ポイント」
「建物がない」「境界がはっきりしている」といった明らかな条件以外にも、審査では細かなチェックが入ります。特に注意が必要な、不許可（却下）になりやすいポイントを5つにまとめました。
1. 土地に「埋設物」や「土壌汚染」がある
地表がきれいに見えても、地中にコンクリート片や古い配管、瓦礫などが埋まっている場合は引き取ってもらえません。また、過去に工場やガソリンスタンドなど、土壌汚染の可能性がある施設があった土地も、厳しい調査の対象となります。
2. 「崖地」や「危険な傾斜」がある
土地の中に高い崖（原則として高さ2メートル以上、勾配30度以上）があり、崩壊の危険がある場合は対象外となります。国が引き取った後に、多額の防護工事費がかかるような土地は受け取ってもらえないのです。
3. 「他人の権利」が設定されている
例えば、隣の家の人が水道管を通すために設定した「地役権（ちえきけん）」があったり、誰かに貸して耕作してもらっている（借地権がある）土地などは、そのままでは申請できません。国へ返す前に、これらの権利を整理して「まっさらな状態」にする必要があります。
4. 通路として使われている「私道」が含まれる
墓地や境内地への通路、あるいは近隣住民の生活道路として使われている土地も、原則として認められません。公共性が高く、特定の誰かが独占できない土地を国が管理するのは難しいためです。
5. 森林などで「維持管理に過度な費用」がかかる
極端に管理が難しい場所や、害虫被害が著しい森林なども、審査で「不許可」となる可能性があります。また、国庫帰属には「10年分の管理費用（負担金）」の納付が必要ですが、この金額が通常の土地よりも高額になるケースも存在します。
【専門家としての所感】
実務において最も頭を悩ませるのは、「自分では気づかないリスク」です。
例えば、「地中に何かが埋まっているかどうかなんて、掘ってみるまで分からない」と思われるかもしれません。
確かにその通りですが、登記簿の履歴を遡ったり、現地の状況（不自然な盛り土や過去の利用状況）を確認することで、事前にリスクを予測することは可能です。
「不許可になったら手数料がもったいない」と不安になるのは当然です。
だからこそ、私は事前の「現地調査」と「資料精査」を徹底し、
『通る可能性がどれくらいあるか』を正直にお伝えすることを何より大切にしています。
実務で感じる「ここがハードル」！専門家のリアルな所感
行政書士として多くのご相談を受ける中で、私が最も「ここがハードルだな」と感じるのは、やはり「境界の確定」と「費用感のバランス」です。
「国が引き取ってくれる制度ができた」とニュースで聞いたときは、多くの方が「これでやっと肩の荷が下りる」と喜ばれたことでしょう。しかし、実際に制度が運用され始め、私たちが実務として現場に立つ中で見えてきたのは、「入り口は開いているが、そこに至るまでの道が意外と険しい」という現実です。
制度を利用するためには、単に書類を出すだけでなく、土地を「国が受け取れる状態」に整えなければなりません。ここで多くの方が立ち止まってしまいます。専門家の視点から、特に高いと感じるハードルについてお話しします。
建物解体と境界確定、どちらが大変？
国庫帰属を進める上で避けて通れないのが「建物の解体」と「境界の確定」です。お客様から「どちらが大変ですか？」と聞かれることがありますが、これらは質の違う大変さがあります。
- 建物解体： 「経済的」な決断のハードル 更地にする必要があるため、解体費用というまとまった出費が発生します。また、思い出の詰まった実家を壊すという精神的な決断も必要です。しかし、お金と決断さえ整えば、解決の目処は立ちやすいといえます。
- 境界確定： 「人間関係と時間」のハードル 実はこちらの方が、実務上は「厄介」なケースが多いのです。特に大阪の古い住宅地や長年放置された山林では、隣地との境界が曖昧なことがよくあります。 境界を確定するには、隣人の方に立ち会ってもらい、同意の印鑑をいただく必要があります。「お隣さんと疎遠になっている」「隣地が空き家で所有者が分からない」といった状況では、解体費用を出すこと以上に、時間と労力が削られてしまうのです。
「物理的な整理（解体）」と「法的な整理（境界）」。この両輪をいかにスムーズに回すかが、制度利用の成否を分けます。
それでも、私はこの制度を前向きに捉えています。なぜなら、「今ここで数十万円から百数十万円をかけて決着をつけること」と、「この先何十年も、管理の不安と固定資産税を子や孫に引き継がせること」を天秤にかけたとき、圧倒的に「今、解決する」方がご家族の未来を明るくするからです。
なぜ「自分でやる」のは難しいのか
「行政書士に頼まず、自分で法務局へ行って手続きできませんか？」というご質問もいただきます。結論から申し上げれば、ご自身で進めることは不可能ではありません。しかし、現実的には以下の3つの理由から、多くの方が途中で断念されます。
- 「膨大な調査と書類」の壁 申請には、土地の履歴を遡るための古い登記簿や公図、戸籍謄本などの収集に加え、現地の写真や図面の作成も必要です。法務局との事前のやり取りだけでも、慣れない方にはかなりの時間的負担となります。
- 「関係各所との調整」のストレス 先ほどお伝えした境界の問題など、隣人や他の親族、あるいは土地家屋調査士や解体業者といった多方面との調整をご自身一人で担うのは、精神的に大きなプレッシャーとなります。
- 「不許可」になった際のリスク この制度は、申請時に審査手数料（1筆14,000円）を国に納めますが、もし審査で落ちてしまっても、この手数料は戻ってきません。「自分でやってみたけれどダメだった」となった場合、それまでに費やした時間と費用が無駄になってしまうリスクがあるのです。
私の役割は、単に書類を作成することではありません。 「この土地は今の状態で通るのか？」「どの専門家（土地家屋調査士など）と連携すべきか？」を的確に判断し、お客様が一人で抱え込んでいる不安を、一つひとつ確実な「安心」に変えていくことだと考えています。
お金はいくらかかる？「負担金」と「手数料」の目安
制度を利用するには、大きく分けて3種類のお金がかかります。
審査手数料と、国に納める「10年分の管理費」
審査手数料： 土地1筆あたり14,000円（国に納めるもの）
負担金： 国庫に納める「10年分の管理費」相当額（原則20万円〜。面積や地目によります）
その他の実費（測量・解体・専門家報酬など）
付随費用： 測量代、解体費用、行政書士への書類作成報酬など
「国に返すのにお金がかかるの？」と驚かれることもありますが、これは「未来の管理費を前払いする」という考え方です。一度納めてしまえば、それ以降の責任からは一生解放されます。
申請から完了まで。手続きの具体的なステップ
相続土地国庫帰属制度の手続きは、申請してすぐに完了するものではありません。国の審査には半年から1年程度の期間を要するのが一般的です。大きな流れは以下の5つのステップに分かれます。
ステップ1：事前の要件調査（最も重要な準備期）
まずは、その土地が制度の対象になるかどうかを徹底的に調べます。
- 登記事項証明書（登記簿）での権利関係の確認
- 現地の写真撮影や、境界に争いがないかの聞き取り
- 自治体のハザードマップや過去の利用履歴の調査 ここで「通る可能性」をしっかり見極めることが、無駄な出費を防ぐカギとなります。
ステップ2：承認申請書の作成と提出
必要書類を揃え、土地の所在地を管轄する法務局（大阪であれば大阪法務局など）へ申請します。 この際、1筆あたり14,000円の審査手数料を納めます。書類の不備があると受理されるまで時間がかかってしまうため、正確な作成が求められます。
ステップ3：法務局による書面審査・実地調査
提出した書類をもとに、法務局の担当官が書面を精査します。その後、実際に担当官が現地へ足を運び、「建物が残っていないか」「崖地ではないか」「不法投棄物がないか」などを厳しくチェックします。場合によっては、追加の資料提出を求められることもあります。
ステップ4：承認通知と負担金の納付
無事に審査を通ると、国から「承認通知」が届きます。 通知を受け取ってから30日以内に、国に納める「負担金（10年分の管理費用）」を納付します。この納付をもって、手続きは最終段階へと進みます。
ステップ5：国への所有権移転（完了！）
負担金の納付が確認されると、法務局が自動的に「所有権移転登記」を行います。 これで、土地の所有者は正式に「国（財務省）」となり、あなたの管理責任や固定資産税の支払いはすべて終了します。
行政書士ふるそう法務事務所に依頼するメリット
「相続土地国庫帰属制度」の申請書類は非常に複雑で、添付資料も膨大です。何より、「せっかく準備したのに、要件を満たさずに不許可になった」という事態は避けなければなりません。
大阪市内の当事務所では、以下のようなサポートを大切にしています。
大阪での実務経験を活かした「事前診断」
「そもそも通るのか？」の事前診断： 無駄な費用をかけないよう、制度の対象になるかを丁寧に調査します。
他士業との連携で、面倒な手続きをワンストップ化
「窓口一本化」の安心感： 測量が必要なら土地家屋調査士、解体が必要なら信頼できる業者、というように、大阪のネットワークを活かして私が窓口となり、手続きを進めます。
まとめ：次世代に「安心」を遺すために。まずは一度ご相談ください
土地は本来、豊かな暮らしの基盤であるべきものです。それが「お荷物」になってしまっているなら、勇気を持って手放すことも立派な相続対策です。
「自分の代で、負動産の連鎖を断ち切りたい」 その想いに、私は全力で寄り添います。
大阪市近郊で土地の処分にお困りの方は、ぜひ一度、ふるそう法務事務所の扉を叩いてみてください。
温かいお茶をご用意して、お待ちしております。
空き家や相続した不動産について
・売却できるか知りたい
・処分方法を整理したい
・制度の利用が可能か確認したい
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
状況を丁寧にお伺いし、最適な対応をご提案いたします。
ご相談者様から、「もっと早く話せばよかった」「夜、ぐっすり眠れるようになった」という温かいお言葉をいただくのが何よりの励みです。
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